בלי פרופורציה- למה מחירי השכירויות רק עולים?
טור דעה מאת: עו"ד גילעד ושדי- מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
מחירי השכירויות בעלייה מתמדת ושוכרים רבים מעידים לאחרונה על עלייה חדה וחסרת פרופורציה במחיר השכירות. המדינה לא באמת מפקחת על שוק השכירויות וגם לא מצליחה לרסן את עליית המחירים. לאורך השנים המדינה לא עשתה מספיק כדי להגדיל את היצע הדירות אלא ניסתה להתערב בכוחות השוק. האם ההתערבות המוגבלת של הממשלה כעת והצעות לפתרונות סינטטיים למיניהם יתחילו מגמה של שינוי?
הסיבות העיקריות לחוסר היציבות במחירי השכירויות:
1. מחירי השכירויות ממשיכים לעלות משום שהיצע הדירות לשכירות ירד והביקוש עולה בעקביות. מספר הדירות שנבנות בישראל לא עולה בקצב מספק, למרות העלייה בהתחלות הבנייה הוא עדיין רחוק מכמות הדירות הנדרשת .
2. האוכלוסייה של שוכרי הדירות לא מצטמצמת אלא עולה משנה לשנה, ככל שמחירי הדירות עולים כך גוברים האחוזים באוכלוסייה של אלו שאינם יכולים לרשות לעצמם לרכוש דירה ו/או אין ברשותם ההון הראשוני הדרוש כדי לקחת הלוואה לצורך רכישת הדירה. למרות שהילודה גדלה ומשקי הבית גדלים והצורך בדירות גדל כל הזמן, המדינה לא עושה מספיק כדי להצליח ולספק את כמות הדירות הנדרשת כדי לאזן את הביקושים לשכירות.
3. הצרת צעדיהם של המשקיעים והפעלת הלחץ להוציא את המשקיעים מהשוק כדי להוריד את מחירי הדיור יצרה בעיה חדשה שסביר להניח עוד תחריף. כי בסופו של דבר המשמעות היא שהמשקיעים לא רוכשים כאן דירות שיכולות לשמש לשכירות. הניסיונות של המדינה להגביל ולהתערב בשוק החופשי באמצעות הגדלת מיסוי והצעות של תוכניות שונות שלא תמיד יוצאות אל הפועל, מפנים למעשה את המשקיעים לאפיקי השקעה אחרים ולרכישת דירות מעבר לים. יצירת משוואה בה מנסים לפתור בעיה אחת ע"י יצירת בעיה אחרת נובעת מתכנון ארוך טווח לקוי. המשקיעים שסיפקו דירות לשוכרים פונים להשקעות אחרות שיש בהן יותר וודאות ותחושת ביטחון.
4. מגזרים ללא לובי- לאוכלוסיית השוכרים כמעט ואין לובי ולוביסטים ממומנים בכנסת שיקדמו את הנושא ולכן הטיפול בעניינם לא עומד בראש סידרי העדיפויות. לאורך השנים מגזר זה מקופח בממשלות השונות כיוון שאין להם לובי , אין להם תקציבים או התאגדות כמו למשל לאיגוד הקבלנים שחלק ממטרותיו לא עולה בקנה אחד עם מטרות מגזר השוכרים.
5. כאוס בתחום ההתחדשות העירונית- פרויקטים של התחדשות עירונית הם בעלי חשיבות גדולה לפיתוח בתוככי הערים, לפתרון בעיית תחזוקת המבנים וביטחון ופתרון לבעיות חברתיות רבות, אבל הם גם יוצרים תוצר לוואי שמשפיע ומעלה את מחירי השכירות. בערים שיש בהם פרויקטים גדולים של פינוי בינוי הדיירים מפונים לגור בשכירות, זהו ביקוש קשיח יותר ופחות גמיש, אלו אנשים שרוצים להישאר בסביבת המגורים שלהם וכתוצאה מכך מחירי השכירות עולים.היזם הוא זה שממן את דמי השכירות ולשוכרים יש פחות אינטרס להתעסק עם המחיר משום שהם מקבלים מספיק כסף כדי להשכיר דירה חדשה. בסוף הפרויקט מחירי השכירות עולים כיוון שהדירות שופצו, השטח שלהן גדל וכתוצאה מכך היצע הדירות הקטנות הולך ומצטמצם. גם היצע הדירות הישנות קטן בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית. תמ"א 38 – מצד אחד יכולות להתווסף המון דירות לשוק אבל בפועל עיריות רבות החליטו לא להמשיך ולקדם תוכניות של תמ"א 38 כיוון שכבר זמן רב מרחפת הידיעה שתוכנית
זו עלולה להתבטל ולכן עיריות רבות בוחרות לא לאשר בניה של בניינים יחידים אלא לדבוק במקבצים. בנוסף, תמ"א 38/1 כמעט ואינו מאושר כיום משיקולים שונים.
תחום ההתחדשות העירונית סובל מחוסר רגולציה מתאימה ומאידך מעודף שינויים המעכבים/מונעים/ מבלבלים את היזמים ובעלי הדירות בבואם לתכנן ולהקים פרויקט.
6. אתרי הפרסום והשיווק- כיום אין חוקים שקובעים את מחירי השכירויות וכל משכיר יכול להציע כל מחיר העולה על רוחו. אין שום דבר שמונע ממשכיר להעלות את דמי השכירות. לעיתים משכירים אף מפרסמים דירות רק כדי ל"בדוק את השטח" ,בדיקה זו על מנת לבדוק האם הוא יקבל את המחיר המבוקש שפרסם לשכירות אינה מהווה כל בעיה במקרה בו אתרי המודעות מציעים פרסום בחינם וללא כל הגבלה. במצב דברים זה המפרסמים מפרסמים מחירי שכירות שפעמים רבות אינם מחירי "הסגירה" ויוצרים מצד שווא בפני ציבור המפרסמים ומחפשי הנכסים.
לסיכום, שוק השכירויות מתנהל כמו ג'ונגל, היגיון בהגנה על זכויות מעמד הביניים וניסיון שמירה על מחירי דיור והיצע דיור נוח עבור מעמד זה ע"י סילוק ידי המשקיעים פוגע באוכלוסיות החלשות ביותר – שוכרי הדירות. זו בעיה אקוטית שהולכת להחריף ויש למצוא לה פתרון הולם.
בסופו של דבר זו כלכלה פשוטה! ואין פתרונות קסם! הביקוש גדול יותר מההיצע ולכן מחירי השכירויות עולים וימשיכו לעלות. תפקיד המדינה הוא לייצר מספיק דירות ולהגדיל את ההיצע.
המצב האידיאלי הוא לקיים שוק חופשי, שוק פתוח שמאפשר הזדמנות שווה לכל אדם לרכוש דירה כאשר יש כמות מספקת של בנייה, רגולציה פחותה וללא התערבות סינטטית בשוק שיודע להתנהל לבדו כנותנים לו את הכלים המתאימים . המדינה צריכה בהקדם לשחרר קרקעות, לבנות פה בקצב מהיר יותר ולהחזיר את המשקיעים והיזמים לשוק ולא להתעסק בקידום פתרונות סינטטיים שחלקם אף הביאו לעלייה גדולה במחירי הדירות וכן במחירי השכירויות בשנים האחרונות.
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.